深圳能不能再次成为中国房地产改革的突破口，这受到全国的高度关注。这座城市正在尝试从根本上去改变以往依赖商品房的那种模式，然而它的新方案能不能真正实现落地，这才是最为关键的要点所在。

重构住房体系核心

深圳新政策的关键要点，在于构建多层面、全方位予以覆盖的住房供应以及保障体系。该文件清晰明了地提出了日后商品住房、保障性住房还有租赁住房的供应比例，其目的在于转变过去市场商品房“一枝独秀那般强劲”，保障房“相对薄弱”的那种失衡态势 。

这一用于整体考量住房、人口以及产业发展的顶层设计，其目标是借由稳定居住成本，为城市留住各行业人才，进而服务于经济的长期健康发展，而不是单单刺激房地产市场。

历史规划的落实难题

过去深圳的 “十一五” 住房规划被回顾，“十二五” 住房规划也被回顾，类似这种有着改革意图还有目标那样的情况，实际上是多次被提及的。比如，有增加保障房供应这种情况，还有拓展土地资源这种情况，像这样的表述，在以前的官方文件当中，并不是少见有提及的。

然而，规划跟最终成果之间常常有着极大差距。最为明显的例子在于，众多规划里的保障房项目，最终要么是因为土地方面的问题，要么是由于配套不够齐全，没能按照规定的时间和数量建成并供应，致使实际效果大幅降低。

保障房落地困难根源

难以推进保障房建设，核心障碍是土地资源，在土地资源极为紧张的深圳，新增住宅用地供应有巨大困难，各个行政区常常优先保障产业用地，来确保经济增长与税收。

哪怕寻觅到土地，配套设施实现落地同样是个难题，学校、医院等公共设施的规划建设要求独立用地以及大量财政投入，于高度建成区里协调出空间极为困难，这对保障房社区的宜居性产生了直接影响。

产业与住房的用地博弈

为保障制造业根基，深圳划定了产业用地红线，其面积高达270平方公里，这一政策确保了实体产业的发展空间，防止了产业空心化，然而，也客观上挤压了新增住宅用地的潜力。

地方政府于产业绩效上有所关注，对经济增长指标予以重视，一般便会压倒对住房供应这块的看重，因为吸引高科技企业落地能够极为迅速地带动形成GDP以及产生税收，然而建设保障房更多的则归属时长跨度较大的那种社会投入范畴，这样的考核方面导向改变了资源分配的优先排列顺序，进而影响到如此情形下对应资源分配的优先级 。

存量盘活的现实阻碍

把盘活存量土地以及建筑当作重要出路，这出路中不包含新增用地，举个例子来说，像是改造城中村、旧工业区之类的，不过呢，在实际进行操作的时候，这类项目牵涉到复杂的产权变更问题，牵涉到规划调整问题同时还牵涉到利益补偿问题。

调整规划的程序繁杂极了，于不同产权主体彼此间呢 协调所需要花销的成本特别高。这样下去致使好多看着可行存着的盘活项目，最后却陷入了僵局之中，没办法转变成有效的住房供应，进而使得政策目标悬着空呢。

区域协调的潜在路径

深圳住房问题没办法仅仅依靠一个城市去解决，得跟周边的东莞、惠州等城市协同起来。从理论上来说，把产业和居住用地的布局在深莞惠都市圈里进行统筹安排，这是更具优势的解决办法。

可然而，跨行政区的协调，面临着严峻的挑战，税收、GDP核算、公共服务均等化等利益问题，难以被厘清，这使得基于效率最大化的土地利用规划，在区域层面推进得缓慢，人口与产业在空间上的优化重组，困难重重 。

此次深圳进行的住房体系改革，其描绘的蓝图极为宏大同时又精确地切中了关键要点。然而它最终能否成功这件事情，绝对不是由文件自身所具备的创新程度来决定，而是在于究竟可不可以真正地破解掉土地利益分配方面存在的深层矛盾。您觉得，在当前现有的体制机制情形之下，深圳最有可能性会在哪一个具体的环节（假设是存量改造、区域协调这种情况）率先获取到实质性的突破成果呢？欢迎在评论区域分享您所观察到的情况。